楔子

最近有个热播的电视剧“安家”，讲述的是房产中介卖房子的事。虽然有“X家”自我美化的成分，但里面很多流程的描写，还是能帮助购房者了解点“套路”的。

在买房这个事情中，永远绕不开的一个话题是：户型。

如何评判一个户型的好坏，大多数普通消费者都是凭感觉的。

中介口中的“飞机户型”，

室内设计师口中的“眼镜户型”

。。。

这都是一些“象形”的表述，也就是感觉像什么，它就是什么。

即使是一些专门做房产设计的建筑师，也没有一套完整的“评价体系”来指导设计。因为“设计”和“评价设计”本来就不是一回事。

今天试着做一些归纳，给有需要的朋友一些“抓手”，如何理性的“评价一个户型的好坏”。

02

认知

对于“户型”的认识，我们如果局限在户型本身，那永远只会是片面的。

只有跳脱出“户型”，才能更好的理解“户型形成的原因”，“户型的主要矛盾”，“户型的决定因素”等一系列更深层次的问题，才能更好的指导“户型设计”。

而在评判户型的时候，我们要把握一个原则：同等条件下比较。具体点就是：在同等面积段，楼层相近（核心筒不跨级），面宽相近的条件下。

03

因素

影响户型的因素非常多，大家耳熟能详的有：“南北通透”、“采光好”、“动静分区”、“洁污分区”、“动线合理”、“栋距大”等等，不一而足。

我觉得上面的因素对户型都重要，就按照自己的理解分成了三类：资源性/技术性/奇技淫巧性，分类的逻辑是：“ 道 ”  》》“术 ”   》》“ 技 ” 。

A.资源性因素

面宽对于户型来说，是最稀缺的资源。因为面宽是受一块土地的容积率、限高、产品定位决定的。同一块地，不同类型的开发商来开发，也会因为自己擅长的产品不同，出现不同面宽的户型。

大家只要牢记:但凡大面宽的户型,品质都不会太差。

至于栋距和栋宽，也都是因为地块出让条件和产品线决定的。栋距和栋宽定了，面宽也就定了。

所以，想要做出一个好的户型产品，其实跟前期的拿地都有直接的关系，这就上升到道的层面了。

B.技术性因素

术的层面，就到了建筑师比较拿手的领域了。

对于日照/采光/通风/隔声/节能/绿建等，建筑师师无所不通。

对于功能分区/动静分区/洁污分区/流线规划等等，设计师无一不精。

更有甚者，对新风系统/安防系统/恒温恒湿系统/智能安防系统，津津乐道。

C.奇技淫巧性因素

在术的层面之下，才轮到技。这个技还可以分成正和奇两道。

比如万科的收纳体系属于正的范畴。它很好的考虑了生活场景，给户型设计是加分的。但也存在有些细节尺寸和规范的冲突问题。

而开发商”偷“面积多数是属于出奇招了。赠送的面积当然可以让户型的空间大大扩展，但是也存在着后期交易不能交割的风险。

如果是合理利用规则送的面积，无可厚非。但多数开发商都游走在规范的边缘。

04

案例

理论总是很空洞的，不太好理解。所以我想通过几个案例来介绍上面的这些影响因素。

A.首先来介绍面宽的重要性。

这是X大地产的标准户型图，从图中可以看到边套户型109平方，只有2个面宽（进深大，面宽小）。而中间套户型98平方，却是3个面宽（北侧连廊，采光差、私密性也差）。

如果你是客户你怎么选？

当然是两个都不选咯。如果非要选择一个，我想多数设计师会选3面宽的这套吧。

这个户型所犯的最大的错误就是：缺少等级的概念。

只有把握大户型对应大面宽，这样在一个小区里才能让购房者感受到自洽性。不然小户型卖完了，大户型还晾着呢。

B.其次介绍下同等条件下比较的的重要性。

上面一个户型是泰禾红御的127平方的3房2厅2卫的户型，下面是最近在建筑设计圈里被疯传的152平方的4+1房2厅3卫的户型。

a.从我画的分析图大家可以看到，因为面积不同，两个户型差了一个面宽。这是本质的差距。

b.两个户型的入户流线也是不同的。泰禾红御的餐厅其实不完整，被入户的动线打断，是个不正经的餐厅。对于改善型户型，这也算是个致命伤了。

c.我原创的户型，本身的产品定位包含了临时防疫的功能，这是泰禾红御完全无法做到的。

原创户型比泰禾的户型大了约25平方，多了1+1房1卫2阳台（图中已标色块处），多了很多种可能。

另外，层数不同也会影响核心筒的面积，从而导致公摊面积有出入，对户型比较也会产生影响。

C.最后介绍下规制的重要性。

大家有没有碰到过这样的情况：一个户型明明面积挺大、面宽挺宽，但就是给人的感觉不高端呢？

这个户型有以下一些问题：

a.餐桌和入口的位置不是太舒服。总感觉160的面积，要个完整的餐厅，现在显然没有做到。还有换鞋等等的需要，对于就餐环境有些影响。

b.客厅虽然是横厅，但是进门没遮挡，所以感觉不那么震撼。

c.储藏空间考虑的少了些，略有不足。（后期室内设计师辛苦了）

d.卫生间的设计，超过140的3房，我的要求里一定要有双台盆和分离的需求了，另外浴缸也要上了。不然感觉廉价了。

e.厨房缺少一个生活阳台，这有点美中不足。

多大面积的户型要配多少的面宽，多大的户型要完整的餐厅，多少的卧室要配浴缸等等一系列的问题，其实就是户型设计的规制问题。僭越之后就会有违和感，总让人感觉怪怪的。

05

结束语

上文是对于户型本体的归纳总结，希望用一个体系的思维方式让大家真正“读懂户型”。

很多人做户型设计多年，很多人“阅户型无数”，但是要真正学会户型设计，除了有体系指导之外。还需要不断的在游泳中学习游泳，达到一定的火候才行。

另外，外部因素对户型设计的影响也是不容小视的。

最后值得一提的是，随着生活方式的逐渐改变，居家出现了很多新的生活场景。如何将这些场景与户型设计融合起来，这是需要我们每个地产从业者思考的，更是需要智慧去实现的。