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建e网 设计资讯 仲量联行 | 破局求新:未来办公空间形态新洞察
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仲量联行 | 破局求新:未来办公空间形态新洞察

办公环境正在经历巨大变革,社会大环境的发展、创新技术的应用、工作方式与形态的转变,使得以未来为导向的办公模型正在持续为企业不动产策略赋能增值。


深耕于办公地产领域的房地产专业服务与投资管理公司仲量联行 (以下简称JLL),携手本届国际工作环境设计应用展,共同参与了一场关于未来办公形态的探索。此次亮相的作品为《寻找未来办公“应许之地”》,从人性化体验和科技赋能两大维度,呈现对未来办公空间的畅想⸺灵活、开放、智能、有温度且兼具社交功能。


JLL始终认为人性化体验是未来办公的重要核心;而科技的应用也将为优化办公空间、增强员工归属感和幸福感提供绝佳的数据支撑和实现方式。此次,JLL接受了我们的专访,与我们分享了“未来办公”领域的前瞻洞察,从深度与广度去探寻未来办公模型落地的模样。



“许多企业正在对办公空间进行调整,以低密度化作为一项长期策略,并融入更多的房地产科技元素,兼容居家办公和办公场所办公两种工作模式。”

Q:本次工作展主题以“空间治愈力”为核心,旨在探讨未来工作空间观念与形态的变化。办公空间可能不仅仅是激发员工创造力、高效协同的场所,同样也会成为“打工人”的治愈归属空间。JLL对此有怎样的看法?


A:后疫情时代,居家办公模式在全球范围内被普遍采纳,但这并不意味着实体办公空间将不必存在。许多企业正在对办公空间进行调整,以低密度化作为一项长期策略,并融入更多的房地产科技元素,兼容居家办公和办公场所办公两种工作模式。办公空间的设计原则发生了改变,人性化的重要性更加凸显,以人为本的多功能、强互动的理念将被更多地采用,从而进一步提升员工的体验和保障员工的福祉。


例如,可以在办公空间设置一些在其它地方体验不到的便利设施和活动项目,以此来提供更多社交互动机会和“工作间隙”。从小型庆祝活动到员工大会,办公空间时刻体现着企业的文化和使命,能让员工产生真正的归属感。

Q:根据行业报告显示,千禧一代职场人最重视的是工作与生活之间的平衡,对于办公空间有了更具体的需求。而在员工需求的呼应上,目前市场出现了哪些的变化?


A:目前市场上出现了几种趋势与变化:


1.更安全健康的生态办公环境:关注员工的健康和福祉,减少碳排放、支持可持续发展,譬如通过优化照明、通风功能,提升办公空间的舒适性和效能。


2.具有包容性和更灵活的工作环境:支持多种工作方式,从而释放员工的潜能,留住人才并吸引未来人才。 


3.注重体验的空间设计:能够让员工对企业的文化、品牌价值和精神气质有直观的体会。


4.增强型工作场所:利用数字技术创造更智能、更直观、更个性化的工作环境,提升办公体验和工作表现。


5.总部+分部:分散企业不动产组合的布局,设立卫星办公室,或在通勤便利的交通枢纽附近建立一个技术驱动型的办事处;或者为部分员工提供共享办公空间的会员资格,让其选择最为方便的工作地点。


而除了企业需要针对员工需求的变化做出及时的调整和改变,面对租户对灵活性的更大需求,业主方若要吸引并留住租户,也需重新审视其价值主张和盈利方式。有些业主持续在使用率低的房地产项目内加速促进便利设施的多样化,在其楼宇内增加健康(健身房、冥想或瑜伽区)、餐饮(在办公楼内提供各种健康食品)或社交(俱乐部、休息厅及行政会议室)等设施和服务,以满足新租户的需求。另一些业主则果断选择发展共享办公空间,在其办公楼内或其它共享办公机构的闲置区域运营新的办公场所。



“现有的办公楼租赁或将迎来新模式的竞争,房地产科技的迅猛发展在加速对办公空间使用及收费方式的重塑。”

Q:随着数字化办公与互联网的普及,越来越来多企业推崇“弹性工作制”与“移动办公”,工作时间与场地开始不受限制,请问JLL如何看待这种趋势对办公楼市场的影响?


A: 对于许多企业来说,固定的工作时间和地点已成为过去式。“平衡”的最新定义是:在制定日益灵活的办公安排时,既然私人时间与工作时间难以界定,不如干脆让这两者互利共存。随着企业给予员工更大的权力来决定其工作方式和工作时间,实现工作中的“平衡”将不仅仅指弹性工作时间⸺只有当企业具备包容、信任和结果导向型的思维时,才能让员工更满足、更忠诚且更高效。


▲ 对许多企业来说,固定的工作时间和地点已成为过去式


但这并不影响实体办公场所存在的必要性,而是对办公空间的设计提出了更多的要求,融合设计+人性化体验+科技的办公空间将更受青睐。工作场所环境将变得更具社交性和协作性,在满足关键活动需求的同时改变布局和设计。


从企业的角度,则需要考虑如何以一种更具战略性的方式来规划和优化办公场所布局。去中心化的建立办公分部的模式可能很快就会兴起,员工可以在不同地点进行远程工作,既缩短了通勤时间,又为员工带来了便利。


此外,现有的办公楼租赁或将迎来新模式的竞争,房地产科技的迅猛发展在加速对办公空间使用及收费方式的重塑。一种以企业和个人按会籍权限更灵活地使用楼宇业主提供的办公空间和配套设施服务,并支付相应等级会员费的全新租赁模式或将成为新趋势。

Q:在研究过程中,无论是在办公空间租赁方案、装修、空间改造上,是否有一些创新或亮眼的案例能与大家分享?


A:我们分享一个探索办公空间租赁的创新想法。为应对办公楼市场的新增供应高峰以及新经济行业的崛起,我们认为,“会员制”或将成为中国未来的办公楼租赁趋势,即租户以支付会员费来取代支付租金,从而按会籍权限更灵活地使用楼宇业主提供的办公空间和配套设施服务的一种方式。与传统的租赁方式相比,它与航空公司的飞行常客计划有着更多的共通点:运用灵活空间及共享设施的逻辑原理,按不同级别的使用权限以及享受的相应福利,按月向租户征收费用。会员制租赁生态体系将打破工作、餐饮及休闲元素彼此之间的界限,创造多元化、多功能的办公空间生态体系。


虽然目前还没有整栋建筑百分百采用灵活会员制,但有一些项目已采用新旧兼容的过渡模式。例如位于伦敦的22 Bishopsgate,该项目在许多方面仍是以传统优质办公楼方式营运,但同时提供会员制配套,通过一个占地约10万平方英尺的设施,提升该项目内用户以及公众的日常体验:包括4层共用会议室(按承办合约外包给Convene公司管理营运)、位于25楼的健身房、41楼的瑜伽及冥想室、57楼的会所及60楼的空中酒吧。



“理想的未来办公空间将是以人为本的办公空间,同时也是符合我们提出未来办公模型五大维度的空间,即人性化体验、数字化驱动、持续创新、财务表现和高效运营。”

Q:JLL在自身办公空间升级或是在提供地产商办公楼项目服务上,都做出了诸多在有机健康、可持续发展等办公空间的尝试,诸如净零碳排放的倡导等,在JLL看来,一个理想的未来办公空间形态是怎样的?它应当具备哪些特质?


A我们认为,理想的未来办公空间将是“以人为本”的办公空间,同时也是符合JLL提出的“未来办公”模型五大维度的空间,即人性化体验、数字化驱动、持续创新、财务表现和高效运营。


▲   JLL上海办公室:

全球首个LEED v4和WELL v1建筑标准双铂金认证的项目


▲   JLL深圳办公室:以灵活多变为核心的未来办公空间


▲   JLL广州办公室:荣获领先能源与环境设计(LEED)金级认证


办公空间的数字化变革,在很大程度上提升了员工的工作效率,同时以人性化体验为导向的设计理念,也为空间使用者创造了更为智能且个性化的工作环境。科技发展让我们能够随时随地开展工作,办公环境不再只是简单的工作场所,而将成为企业内部价值创造的中心——这里是开发新产品,推出新服务,提出新创意的地方。

Q:JLL提出了《从A到Z:设计未来办公空间》的报告,其中有哪些新的研究成果可以与我们分享?


A:受新冠疫情影响,各行各业都不得不重新审视办公场所的本质及其所承载的来自各方人士的期待。我们利用26个字母作为关键词,探讨了疫情当前和未来对企业不动产组合带来的影响,为企业重新规划和设计“未来办公”空间带来启发,从而做出具备前瞻性和颠覆性的明智决策。其中包括了前文提到的“总部和分部”,也包括以下一些关键词:


A (Automatic)- 自动化


流程及任务的自动化处理将在各行各业普及开来。作为提高生产效率的重要因素,自动化将维持白领岗位的原有价值。自动化能够有效节省员工的时间,让他们有更多时间发挥创意,带来颠覆和改变,迎接挑战,迈向繁荣。在办公空间中,这种转变将会更多地以“作战办公室”、互动会议空间或新员工“广场”等供员工交换意见的场所来体现。


E (Expectation) – 期待


亲近自然的设计融合了技术与健康理念,将会很快受到众多企业的青睐。注重体验的办公空间设计能够让员工、客户和访客对企业的文化、品牌价值和精神气质有直观的体会。企业设计将从酒店行业汲取灵感,将办公空间与前台服务和访客区域无缝连接。以人为本、近乎隐形的环境控制技术和工具则将为工作时的健康和安全提供保障。


W (Wellbeing)-身心健康


健康不仅是指身体上的健康和安全,也不局限在传统的办公室之内。办公空间的设计在促进身心健康方面将会发挥全新的作用。比如,创建一个解压空间让员工可以在这里从日常压力中暂时抽离出去。利用昼夜节律灯光营造不同的空间氛围,或采用亲近自然的设计,给人回归大自然的感觉,这些方法都有助于员工在办公空间内的身心健康。另外,企业还可以通过提供多样化的健康食品,或围绕健身、营养、正念和企业社会责任等主题开展各类活动,鼓励员工寻求身心平衡,培养健康的生活方式。



“在过去几年间,随着大湾区建设的推进,科技新媒体和金融服务业的高速发展使得广深甲级办公楼市场的净吸纳量大幅增长。”

Q:在JLL发布的《粤港澳大湾区:前行之路》研究报告中,提到了粤港澳大湾区城市群的形成与发展对各大地产板块的利好,JLL认为大湾区的飞速发展将给办公楼商业生态的转变带来怎样的新的机遇和挑战?


A:经济联系及其所连结的城市群构成了大湾区发展的基石。大规模基础设施建设带来的交通连接性增强,将进一步加深大湾区城市之间的经济联系。在过去几年间,随着大湾区建设的推进,科技新媒体和金融服务业的高速发展使得广深甲级办公楼市场的净吸纳量大幅增长。同时,对于希望在全球市场上争夺份额的大湾区科技及制造业企业而言,香港将是其开展金融、研发和营销等核心业务的首选之地。在“双循环”格局下,粤港澳大湾区作为国内市场和国际市场双循环的交汇点,将迎来新的发展机遇。预计大湾区将进一步扩大高水平的对外开放,吸引全球要素聚集,投资机构将持续看好大湾区的发展前景,投资市场热度也有望进一步增加。

Q:JLL为何会选择深圳时尚家居设计周参展?是看中了深圳展的哪些特质?


A:深圳时尚家居设计周以设计为纽带,搭建了一个跨界交流、资源对接的平台。其中,2021(深圳)国际工作环境设计应用展以商办地产、公装设计生态圈从业者为目标受众,以“空间设计展示+产品和品牌展示”为内容,是一个构想未来办公空间的展示场所。这与JLL一直致力“未来办公”的探索研究、助力建立商业生态圈的方向不谋而合。我们希望借助深圳时尚家居设计周这个平台,可以和更多的业内人士及更广泛的社会群体分享和交流办公领域的前瞻理念和研究。

Q:JLL对2021深圳时尚家居设计周工作环境设计展会有哪些新的期待?


A:我们去年首次参与深圳时尚家居设计周国际工作环境设计应用展,并与主办方建立了良好的合作关系。今年,我们希望通过工作盒子的陈设和合作主办“未来办公”论坛,更加充分地展示我们在引领打造“未来办公”空间和践行创新的决心,也期待可以认识更多探索未来办公领域的合作伙伴,共同塑造房地产的未来!




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